Starwood REIT, liksom BREIT, begränsar investerarinlösen från fastighetsfonden

Känd som SREIT, 14.6 miljarder USD REIT är ordförande av Barry Sternlicht, grundare och VD för Starwood Capital, ett privat investeringsföretag fokuserat på fastigheter med över 125 miljarder USD i tillgångar under förvaltning. Starwood Capital förvaltar REIT. Sternlicht är också VD för Starwood Property Trust (STWD), ett börsnoterat fastighetslåneföretag.

SREIT är den näst största icke-handlade REIT bakom Blackstone Real Estate Income Trust, som har cirka 69 miljarder dollar i nettotillgångar. Blackstone (ticker: BX) fordonet, känt som BREIT, flyttas för att begränsa inlösen i november efter att förhöjda begäranden om uttag från investerare översteg sin kvartalsgräns på 5 %.

Liksom BREIT tillåter SREIT månatliga inlösen av 2 % av substansvärdet, eller NAV, och 5 % av NAV kvartalsvis.

Den förhöjda inlösenbegäran visar att många privata investerare flyttar till exits på icke-handlade REITs, som inte handlas på en börs, efter att deras resultat avsevärt överträffat det för börsnoterade konkurrenter i år. Det enorma prestandagapet mellan icke-offentliga och offentliga REITs har skapat ett incitament för investerare i icke-handlade REITs att ta ut pengar.

Snarare än att handla på börser som NYSE, är dessa REITs som fonder eftersom investerare kan köpa eller sälja aktier månadsvis baserat på deras NAV under förutsättning av inlösengränser.

I ett brev till finansiella rådgivare som vidarebefordrades till Barron's sa SREIT att de mottog återköpsförfrågningar motsvarande 3.2 % av NAV i november. Baserat på den månatliga gränsen på 2 %, uppfyllde den 63 % av begäranden om inlösen av investerare (0.63 gånger 3.2 är lika med 2). Alla förfrågningar som inte fylldes måste göras igen i december, stod det i brevet.

Ohandlade REITS har månatliga och kvartalsvisa inlösengränser för att skydda dem från att behöva likvidera betydande mängder fastigheter eller väsentligt öka hävstångseffekten som svar på höga inlösenförfrågningar från investerare.  

"Dessa gränser är utformade för att skydda befintliga investerare och fordonets långsiktiga hälsa, och i slutändan för att maximera aktieägarvärdet", skrev SREIT i sitt brev.

SREIT har en liknande tillgångsmix och avgiftsstruktur som BREIT och har haft jämförbar prestanda. SREIT, liksom BREIT, har huvuddelen av sina tillgångar i flerfamiljslägenhetskomplex, följt av lager. Dessa har varit två av de starkast presterande sektorerna i REIT-branschen de senaste åren.

SREIT:s avkastning hittills till och med oktober var 10.2 % på en av dess andelsklasser, vilket kan jämföras med avkastningen på cirka 9 % för BREIT.

Ledande offentliga lägenhet REITs gillar

Kapitalbostäder

(EQR) och

Mellanamerika lägenhetssamhällen

(

MAA

) är avstängda med cirka 30 % 2022. SREIT:s årliga grundavgift är 1.25 % av nettotillgångarna och en prestationsbaserad avgift på 12.5 % med förbehåll för en 5 % hindersats. Det har avkastat cirka 15 % årligen under de senaste tre åren.

Tillgångsbaserna SREIT och BREIT domineras av kommersiella fastighetsinvesteringar, som är mindre likvida än börsnoterade värdepapper. I sin 10-Q sa SREIT att det hade 2.5 miljarder dollar i omedelbar likviditet i slutet av september, bestående av 1.7 miljarder dollar i lånekraft och 800 miljoner dollar i kontanter.

Liksom BREIT har SREIT vuxit snabbt under det senaste året då de totala tillgångarna steg till 30 miljarder USD i oktober från cirka 20 miljarder USD i slutet av 2021. Med omkring 15 miljarder USD utestående skuld i slutet av september har SREIT en högre bruttosoliditet än jämförbara offentliga REITs som Mid-America Apartment Communities,

AvalonBay-gemenskaper

(AVB), och

ProLogis

(PLD), det största lagret REIT. AvalonBay, till exempel, har ett liknande företagsvärde – marknadsvärde plus nettoskuld – som SREIT men har 8 miljarder dollar i utestående skuld.

Ändå har privata investerare gillat resultatet för de icke-handlade REIT:erna och riklig direktavkastning på cirka 4 %. Men att sätta gränser för inlösen, eller införa en grind, kan skramla investerare och potentiellt leda till fler uttagsförfrågningar samtidigt som det gör det svårt för den icke-handlade REIT att sälja nya aktier till investerare.

Keefe, Bruyette & Woods analytiker Robert Lee skrev tidigare i år att alternativa förvaltare är angelägna om att attrahera "låst kapital" från enskilda investerare. Även om det inte är ett problem när tiderna är goda, sa han, "det finns en risk att i tider av stress kan enskilda investerare inse att de inte är så nöjda med bristen på tillgång till sitt kapital."

Även om likviditetsgränserna tydligt avslöjas i icke-handlad REIT-litteratur, har de inte varit ett problem förrän nyligen. Så här beskriver SREIT sin inlösen- eller återköpsplan:

"Även om du bör se din investering som långsiktig med begränsad likviditet, har vi antagit en aktieåterköpsplan, där aktieägare månadsvis kan begära att vi återköper hela eller delar av deras aktier. På grund av den illikvida karaktären hos investeringar i fastigheter kanske vi inte har tillräckliga likvida resurser för att finansiera återköpsförfrågningar. Dessutom har vi fastställt begränsningar för hur mycket pengar vi kan använda för återköp under en kalendermånad och varje kvartal."

Skriv till Andrew Bary på [e-postskyddad]